改革商品房销售制度 房地产发展新模式正在构建

　　本报记者 张芗逸

　　12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为2025年重点抓好的工作之一。

　　“会议明确提出要大力推进商品住房销售制度改革，也就意味着预售制度在2025年会有较大调整。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，调整方向既包括现房销售，也包括预售资金监管。

　　推行现房销售

　　作为推动构建房地产发展新模式的重要一环，现房销售目前正在多地得到有序推行。今年，深圳、郑州、太原等多个地方均出台政策，明确鼓励现房销售。

　　太原市房产管理局等七部门11月底发布的《太原市房产管理局等部门关于印发太原市关于进一步促进房地产市场止跌回稳若干措施的通知》（以下简称《通知》）提出，探索在部分县（市、区）开展现房销售试点工作，对明确为现房销售的项目和企业在土地、融资、税收、公共资源配套等方面给予大力支持，推动商品房销售模式从预售向现售转变。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，推行现房销售一方面能够让购房者“所见即所得”，保障购房体验，另一方面也能减轻保交房的压力，降低金融机构风险。

　　“在现房销售模式下，房企需要更加合理地规划资金、优化项目设计等，更好提升运营能力及产品力。”中指研究院政策研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，这有助于推动房企向精细化、高品质发展转型，助力行业高质量发展。

　　当前，各地对推行现房销售的具体支持措施以税收优惠、金融支持为主，也有地区在土地出让环节推行现房销售改革。

　　深圳公共资源交易中心今年9月初发布一则深圳市国有建设用地使用权出让公告，出让A219-0080号地块。在出让条件方面，该公告明确，出让宗地内的普通商品住房需全部实行现房销售。

　　陈文静表示，预计在2025年将有更多城市采取试点的方式逐步开展现房销售。在政策方面，或进一步从供地条件、地块规划条件、相应资金支持等角度落地配套优化政策，有力有序推进现房销售。

　　监管预售资金

　　优化预售资金监管也是大力推进商品住房销售制度改革的重要方向。

　　为促进房地产市场平稳健康发展，维护购房者合法权益，多地已经对商品房预售资金监管进行了强化。

　　上述《通知》明确，全面强化商品房预售资金监管，设立全市统一的预售资金监测专户，预售资金（定金、首付款、公积金贷款、商业贷款等）通过监测专户及时归集到监管账户，实现人、房、资金精细化管理，资金“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”。

　　日照市住房和城乡建设局等六部门于7月份发布了新修订的《日照市商品房预售资金监管办法》，进一步增强了监管银行及账户、商品房预售资金收存、支出和使用的监管针对性。

　　“当前采取预售方式的项目仍是市场主力，2025年，在有力有序推进现房销售的同时，也要进一步优化预售资金监管，保障项目顺利交付。”陈文静表示。