每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤
广州首个业主自筹自建的危旧房项目花都区集群街2号，已于1月11日正式验收交房。
“交房、交证、交钥匙工作已同步完成。”就最新交付情况，1月13日，《每日经济新闻》记者采访了项目所在地新华街道丰盛社区居委会主任曾燕娜，其介绍称，早上刚讨论完物业管理问题，下一步就签合同。
曾燕娜表示，目前业主们已开始为入住做准备，部分业主正在购置家具电器，大家都很期盼回来，预计3月1日物业服务正式生效。该项目所在片区计划进行全域治理，并依托党群服务中心，为小区管理提供保障，丰富居民尤其是老年人的生活。
据悉，新华街集群街2号楼坐落于广州北站片区东南侧，属典型人气兴旺、商业繁华的老城区旧楼。该楼始建于1976年，为5层混合结构，首层为商铺，二至五层为住宅住户，共24户，在拆除之前约有近50年的历史，外墙斑驳、砖体裸露、渗水裂缝等问题严重，被鉴定为D级危房。
每经记者在采访中获悉，此次项目改造承建方为花都城投集团下属企业西城公司，2024年3月，集群街2号正式拆除，5月底新建工程开工，9月初就完成主体结构封顶。
曾燕娜介绍，起初按拆除重建前房屋实测面积，以4600元/平方米价格预缴资金，每户缴纳资金约30万元。因建成后房屋增加了公摊面积，平均每户面积增加约5平方米，最终平均每户补缴费用2万多元，目前所有费用已全部交齐。
曾燕娜表示，虽然建房过程存在难以预估的因素，但整体资金预估较为精准。此前该房屋为房改房，现在办理的房产证纳入了公摊面积，是完整的房产证，后续业主进行房产交易将不受影响。
据《每日经济新闻》此前报道，集群街2号楼的改造过程之所以如此顺利快速，一方面是涉及的私人业主较少，且业主改造意愿都很强烈统一；另一方面，花都区住建局、新华街及社区居委等积极推进支持、持续引导，一户一策解决业主实际困难。
记者在采访中获悉，建成后的集群街2号仍为24套住房，底层为商铺，二层及之上为住宅。在房屋正式拆除前，曾有部分业主以市场价格将房源转让给花都城投集团，因此房屋建成后的房屋产权方面，8套为私人业主所有，16套归花都城投集团。
另据广州日报，该项目的实施，成功解决了困扰小区居民多年的供水、电梯加装等问题，并使房屋增值160%。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，项目房屋被认定为D级危房，处于不得不改的状况，这是项目启动的基础前提。其次，业主协调难度至关重要，业主数量较少且大多来自同一单位，协调成本因而较低。但是，大多数项目难以具备业主来自同一单位这一特性，极大限制了此类改造模式的大规模推广，所以业主自筹自建只是多种改造方式之一，大规模复制并不可行。此外，业主愿意出资改造也是关键因素。
谈及项目成功经验，曾燕娜指出，首先，政府方面出台了城镇老旧房屋拆除重建试点方案，给予政策扶持，这是重要前提。其次，国企担当发挥了关键作用。全体业主通过业主大会表决，委托西城公司作为实施主体，国企在资源、信誉等方面的优势增强了业主信心。
此外，整个项目从施工到室内装修，建筑材料、入户门等均由业主自主选择，真正实现了自筹自拆自建，业主满意度大幅提升。此外，在项目推进过程中，政府各部门通力合作，特事特办，在办证审批等环节提供了高效支持。
花都城投集团方面表示，在施工建设过程中，西城公司严格把控项目进度，充分考虑业主需求，与省设计院合作进行户型设计，并多次组织业主讨论。在装修前，公司将备选材料和家具式样带给业主表决，充分征询意见。
每经记者了解到，在广东省住房和城乡建设厅、广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局等多部门的关心指导下，按照《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》有关要求，花都区住房和城乡建设局、市规划和自然资源局花都分局、新华街等有关部门高效合作，充分发挥各方作用，出台《危旧房屋拆除重建试点方案》，创造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“谁受益、谁出资”原则，引导居民承担主要改造成本，项目拆建投资估算约800万元，由业主按照4600元/平方米标准共同承担改造成本，成为广东首个业主自筹、原拆原建的危房改造项目。
李宇嘉表示，在探索老旧小区改造特别是危房改造新模式上，广州改变了过去要么政府主导、大包大揽，要么开发商主导、市场买单的模式，新增了居民自我驱动改造为主、政府政策激励为辅的模式，这可以说是“第三条道路”或“多元化改造”的探索。
曾燕娜也强调，该项目存在不可复制性。一方面，项目中有部分公房，这类大业主的存在在许多其他项目中难以重现，其在协调和决策上影响力具有独特性。此外，能促使全体业主达成一致意见并顺利推进项目，在实际操作中难度也较大。
每经记者注意到，深圳、武汉、南京、杭州等全国多个城市均出现过业主自筹自建项目，但许多项目的推进并不十分顺利。
以深圳为例，人民网领导留言板显示，就深圳首例自拆自建小区红岗花园同意率超90%但仍难以推进问题，罗湖区清水湖街道城市建设办公室回复：项目强调业主主导，政府引导和支持。项目推进需要小区全体业主的支持与配合，如项目推进过程中遇到存在抵触情绪的业主，也需要由业主代表发挥带头作用，积极沟通，必要时相关政府部门亦会介入提供政策宣讲等协助。
广东省三旧改造协会副会长罗宇在接受每经记者采访时表示，目前国内其他地区旧住宅区自筹自建模式核心围绕解决三个问题，即资金来源、资金回笼、谁来改造。
“首先，资金来源解决的是项目前期研究、搬迁补偿、报批报建等资金投入问题。项目改造成本业主自筹占比大，政府会提供一定财政资金补贴等；其次，资金回笼是实现项目资金闭环的关键，以论证项目是否具备经济可行性，核心在于项目改造成本核算及区位价值；再者，实施主推选定是解决项目由谁具体实施推进，确保项目能落地实施，是项目具备实施可行性的关键，目前更倾向于国企实施。”
罗宇认为，对于深圳等国内大中型城市而言，目前旧住宅区自筹自建模式探索推进存在阻力，如未有明确政策路径、业主多且诉求多样、居民出资标准不确定、政府资金支持不明确等。
未来深圳旧住宅区更新改造探索业主自筹模式，可围绕业主出资、政府支持、实施主体及综合改造效益四个方面，根据“谁投资、谁受益”原则，制定相关配套政策，且充分考虑调动社会资金，如可增设一定比例商品住房等，一方面调动市场积极性，另一方面可减负政府财政压力，实现业主自筹类旧住宅区改造模式可持续发展。
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