下一步究竟该“重起炉灶”还是原地重建，涉及保险、成本、区位等多重因素的权衡。
美国洛杉矶持续了两周的大火已逐渐得到控制，但后续重建工作仍困难重重。
根据加利福尼亚州林业和消防局（Cal Fire）的统计，这场野火已经摧毁了约1.5万公顷的土地，大量住宅仅余断壁残垣，仍有8.8万人处于疏散命令之下。
美国天气信息服务商Accu Weather估计，这场火灾造成的破坏和经济损失总额高达2500亿至2750亿美元，或将成为美国历史上最严重的自然灾害之一。全球房地产数据分析公司CoreLogic预计，此次火灾可能产生350亿至450亿美元的保险赔付。
然而，对于灾后重建，“重建还是离开”的问题正在显现。许多失去家园的居民逐渐发现，他们手中的保单可能不足以支付新房房款，重建费用也难以估计。
加州尔湾富升地产（Appreciation Properties）联合创始人孙斯陶告诉第一财经记者，受灾居民面临多重选择，他们可以选择就地重建，也可以变卖土地后携保险赔款另择新居。对于仍在犹豫的业主或原本的租户而言，租房也是一个权宜之计。
“这里的房产价值包含土地价值和房屋价值。火灾保险则主要覆盖重建费用和室内贵重物品。以一栋100万美元的房产为例，实际重建费用可能仅需30万美元。”他称，获得理赔后，房主既可选择重建，也可以出售土地后在其他地区购置新房。但若未购买私人保险或政府保险，就需要自行承担全部重建或换房成本。
原地重建还是另择新居
孙斯陶分析说，对于受灾居民来说，下一步究竟该“重起炉灶”还是原地重建，涉及保险、成本、区位等多重因素的权衡。他称：“首先是保险覆盖范围，包括保额高低和自付额大小；其次是灾后重建的供需关系，人工和建材可能因需求激增而涨价，而保险赔付往往基于之前的重建费用估算。”
孙斯陶举例说，在高风险区，房产的保险费用近年来大幅上涨，“同样一套200万美元的房产，年保费从以往的700-1200美元攀升至如今的3000美元以上。”
在保险方面，情况较为复杂。“本地法规规定，有房屋贷款的房主必须购买房屋保险，且贷款银行对保险细则有严格要求，包括保额必须充足，”孙斯陶解释道，而对于已结清贷款的房主，如果为节省开支未购买足额保险，甚至完全没有投保，就需要承担重建费用不够或完全自费重建成本的后果。
对于失去家园的居民，孙斯陶总结了几种主要选择。“一是原址重建。重建需要经过规划审批等流程，期间需要临时租房或使用其他住所，因此比较适合经济条件优越且看重原有地段的居民，如太平洋帕利塞德（Pacific Palisades）等富人区的业主。”
二是出售土地另择居所。孙斯陶表示，一些居民基于火灾后的情感因素等考虑，可能会在理赔后出售土地，开启全新生活，也是一个更为“干净利落”的选择。
不过，根据加州立法分析办公室（LAO）1月15日发布的住房可负担性报告，加州的住房价格远高于美国其他地区。一栋中等价格的住宅在加州的价格是美国典型中等住宅价格的两倍多，而加州价格较低的住宅比美国其他地区同类住宅贵约33%。
此外，该报告显示，现在在加州购买一套两居室住宅的费用明显高于租房费用。近年来，月租金大幅上涨，但增速远不及购房所需的月供。购买一套两居室住宅的月供比租住公寓或住宅的费用高出大约1960美元（约73%）。
因此，孙斯陶建议称，对于原本就是租房居住的受灾者，或者经济状况不理想、尚未确定未来居住地的居民，也可以暂时租房过渡。
山火后的保险业困局与重塑
在此次洛杉矶山火爆发前，自2022年以来，加州多家保险公司已因野火风险和高昂的建筑成本，暂停或限制了新保单的发放。
例如，2022年11月，Allstate暂停了在加州的新房主、共管公寓和商业保险政策的销售。2023年，美国国家保险公司（American National）宣布停止在加州市场提供房主保险。同年5月，州立农业保险公司（State Farm）宣布，由于野火风险和建筑成本上升，将停止在加州接受新的商业和个人财产保险申请。
孙斯陶称，在私人保险公司相继撤出市场后，房主可以转而选择政府提供的公平计划（FAIR Plan）保险。这类政府兜底计划在美国多个州都有实施，如佛罗里达州就设有类似机制，但其保障范围和条款通常不及私人保险公司的产品全面。
根据FAIR计划的官网数据，截至去年9月，FAIR计划的承保总额已达到4580亿美元，是2020年9月的三倍，相比2023年9月的数额也激增了61.3%。
FAIR计划透露，在此次洛杉矶山火中，该保险机制已收到3600份理赔申请，帕利塞德和伊顿两处火区的潜在风险金额接近50亿美元。该计划强调，其“现金投入、现金支出”的运营模式确保了所有索赔都能得到支付。然而，据报道，FAIR计划面临着严峻的资金压力，该机构目前仅有3.77亿美元储备金，在支付首批9亿美元赔款后才能启动再保险机制。此外，历史数据显示，通常理赔金额占其总风险额的31%。
这一系列问题的根源可以追溯到1988年通过的“103号提案”，该提案要求保险公司在提高保费前必须获得加州保险部的批准，以防止费率大幅上涨。近年来，这也限制了保险公司根据野火风险上升调整费率的能力。不过，2024年，加州出台了新的保险条例，允许保险公司在定价模型中考虑气候变化风险。
保险市场的动荡已经开始影响房地产市场。总部在吉隆坡的亚洲房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼首席执行官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者表示，洛杉矶大火这种极端天气对房地产市场的影响是多方面的。首先是保险费用的上涨降低了高风险地区房产的吸引力。其次，房产价值也会下降。数据显示洛杉矶野火影响范围内的房价比范围以外低4%。此外，为应对气候风险而增加的基础设施投资导致房产税上涨，加上公用事业成本的攀升，都在推高购房的总体成本。
面对加州的保险业困局，安萨里认为，未来，美国州政府、保险公司和业主可能需要共同投资，为现有建筑加装防火材料，开设防火隔离带，以降低风险，这样保险公司才会有动力提供保单。同时，高风险地区的业主可能需要为“山景房”支付额外的保险费，政府则需要采取更灵活的保险费率管理策略。
安萨里表示：“从房产角度看，由于持有成本增高，高风险地段房价将会下跌， 好的一面是，过火地段的重建房将按照新的建筑规范，在防火举措上将大大改进，而在住房容积率上也会跟上时代要求，提供更多住宅。 ”
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